天花滲水
天花出現水漬、油漆剝落或滴水，可能源自上層單位的地台防水層、排水渠管或供水喉管，亦可能來自外牆或天台，須以檢測分辨。
萬基工程公司
漏水檢測及損失評估
紅外線漏水檢測 · 漏水源頭檢測 · 漏水報告 · 專家證人
服務範圍
漏水檢測公司處理的滲水及漏水問題
我們利用儀器及測試方法確定滲水的位置及程度，追查滲水成因及源頭，處理各種滲水、漏水或水浸問題：
外牆及牆身滲水
外牆裂縫、飾面破損或窗邊密封不良，會令雨水滲入室內牆身，常見於雨季或颱風之後。
地台滲水
浴室及廚房地台的防水層老化或施工欠妥，水分會滲至下層單位或相鄰房間的牆腳。
天台及平台滲水
天台或平台防水層老化、去水位淤塞積水，會令頂層單位的天花受潮。
水管爆裂
埋藏在牆身或地台內的供水喉管破裂或接駁位鬆脫，會造成持續滲漏，須盡快找出位置修理。
污水倒灌
排水渠管淤塞或損壞，令污水倒流或滲出，除損壞裝修外亦影響衞生。
滲水檢測
甚麼情況下應安排滲水檢測？
出現以下情況，代表單位可能有滲漏，建議及早安排檢測：
- 天花或牆身出現水漬、變色或持續潮濕
- 油漆起泡、剝落，或批盪鬆脫
- 牆身或天花發霉，抹去後不久再出現
- 表面出現白色結晶物
- 下雨或樓上用水後，水漬範圍擴大或有滴水
- 木地板或地腳線發脹、變形
- 水費無故增加，懷疑喉管滲漏
- 收到樓下單位或管理處的滲水投訴
準備買入二手樓或剛收樓的業主，亦可在新樓驗樓及二手樓驗樓時一併檢查滲漏跡象；如驗樓期間發現問題，再安排漏水源頭檢測。
檢測流程
漏水源頭檢測的三個步驟
萬基工程公司解決漏水問題，一般分為三個步驟：
- 現場勘查及檢測 現場勘查漏水情況，因地制宜使用專業精密的探測儀器，同時配合各種測試方法，找出滲水源頭。
- 撰寫檢驗報告 拍照記錄並撰寫檢驗報告，報告包括維修建議、維修成本估算及相關損失評估，並可由政府認可註冊人士簽署，可用於法庭訴訟及工程會議等情況。
- 針對源頭維修 按照檢驗報告所建議的維修方法，針對滲漏源頭進行維修。
檢測方法
紅外線漏水檢測及其他檢測方法
每宗漏水個案的環境都不同，單靠一種方法未必足以確定源頭。我們會按實際情況選用以下方法（不限於下列各項），並互相印證：
紅外線熱像檢測儀檢測
紅外線漏水檢測是以熱像儀量度天花、牆身及地台表面的溫度分佈。含水位置的溫度通常與乾燥位置不同，會在熱像圖上呈現溫差，檢測人員可在不破壞飾面的情況下找出可能含水的範圍。
濕度檢測儀檢測
以濕度檢測儀量度建築物料表面的含水程度，並在滲水位置周圍多點量度，了解濕度的分佈及變化，印證紅外線掃描的結果。
微波掃描滲漏檢測
微波可穿透飾面，量度表面以下物料的含水情況，有助判斷水分在牆身或地台內部的分佈，同樣無須鑿開飾面。
熒光色劑滲透檢測及紫外線檢測
把熒光色劑加入懷疑滲漏的位置，再以紫外線燈照射滲水位置。如出現熒光反應，即顯示兩處之間有滲漏路徑。
鹽分（氯化鈉）檢測
香港不少地區以海水沖廁。檢測滲水樣本的鹽分含量，有助判斷滲水是否與沖廁水有關，從而縮窄源頭的範圍。
尿素測試
檢測滲水樣本是否含有尿素，有助判斷滲水是否來自污水或排水系統。
專業儲水浸水測試
在懷疑滲漏的地台範圍蓄水一段時間，觀察下層滲水位置的濕度有否變化，用於測試浴室、廚房、露台及天台地台的防水層。
灑水及射水測試
向外牆、窗邊或牆身灑水或射水，模擬下雨情況，觀察室內有否出現滲漏，用於測試外牆及窗戶的防水表現。
電磁波探測測試
按現場需要選用的儀器探測方法之一，用於輔助了解飾面以下的情況，配合其他測試結果一併分析。
目視勘察及雨量分析
檢測人員會實地觀察滲水位置、範圍及周邊環境，並把滲水出現的時間與降雨記錄對照，判斷滲水是否與雨水有關。
漏水報告
漏水報告、損失評估及專家證人服務
漏水報告的內容
檢測完成後，我們會撰寫檢驗報告，內容包括：
- 現場相片記錄
- 所用的檢測方法及結果
- 滲水源頭的分析
- 維修建議
- 維修成本估算
- 相關損失評估
由政府認可註冊人士簽署
報告可由政府認可註冊人士簽署，可用於法庭訴訟及工程會議等情況。團隊的組成及各類資格的說明，見公司架構及團隊資格。
損失評估
損失評估是就漏水造成的損壞，例如天花、牆身、地板及裝修的修復費用，作出專業估算。業主向責任方或保險公司提出索償時，可用作計算金額的依據。
專家證人服務
如漏水糾紛進入法律程序，我們可提供專家證人服務，根據檢測結果撰寫專家報告。報告在個別案件中的作用由法庭按案情決定，建議同時諮詢律師意見。
漏水報告樣本
過往的漏水檢驗報告可在漏水報告樣本及工作相片頁面查閱。
個案分享
漏水檢驗個案分享（節選）
以下相片節錄自過往的漏水檢驗個案。萬基工程公司派出檢測人員到現場勘查，根據實際情況使用紅外線熱像檢測儀及濕度檢測儀確定滲漏源頭。檢測期間，工作人員會把每個細節拍照記錄，作為撰寫報告的依據。
一條龍服務
漏水維修及防水工程
找出源頭之後，我們可提供一條龍服務，按照檢驗報告建議的方法，為業主修補滲水及漏水的地方：
- 屋頂防水
- 浴室防水
- 窗台防水
- 牆身防水
- 廚房防水
只在滲水表面油漆或補灰，並不能解決問題；正確做法是先修補源頭，待物料乾透後才修復飾面。其他工程服務見服務範圍。
政府調查與獨立檢測
滲水辦調查與獨立漏水檢測的分別
政府的滲水辦調查
滲水投訴調查聯合辦事處（滲水辦）由食物環境衞生署及屋宇署的人員組成，調查費用全免。調查分三個階段：第一階段確定滲水情況（濕度不少於 35%）；第二階段進行基本調查，包括排水管色水測試及濕度監測；第三階段由顧問公司進行專業調查，包括地台蓄水測試及牆壁灑水測試等。政府由 2026 年 7 月 16 日起實施新程序，在第一階段加入紅外線熱成像分析。
政府調查的範圍
滲水辦的職權是處理構成衞生妨擾的滲水。濕度低於 35% 的個案不會安排調查，調查亦不處理業主之間的賠償事宜。
獨立漏水檢測
獨立的漏水檢測公司需要收費，但不受濕度門檻限制，可按個案選用多種儀器及測試方法，並提供包括維修建議、維修成本估算及損失評估的報告，供業主維修、交涉或索償之用。兩者可以同時進行。
樓上滲水的處理步驟及政府罰則，詳見樓上滲水及滲水辦調查程序問答；官方資料以滲水投訴調查聯合辦事處網頁為準。
收費及預約
漏水檢測收費及預約
收費如何計算
漏水檢測的收費視乎滲漏範圍、所需的測試方法，以及是否需要撰寫報告、損失評估或專家證人服務而定，須了解個案後報價。
查詢時請提供的資料
- 物業地址及類型（住宅、商舖、辦公室等）
- 滲水位置（天花、牆身、地台、窗邊等）及相片
- 滲水出現的時間，以及是否與下雨或樓上用水有關
- 是否已向管理處或滲水辦舉報
- 是否需要報告作交涉、索償或法律用途
常見問題
漏水檢測常見問題
漏水檢測可以確定滲水的位置及程度，並追查滲水成因及源頭。萬基工程公司處理的個案包括天花、外牆、牆身、地台及天台滲水，以及水管爆裂、污水倒灌等滲水、漏水或水浸問題。
不需要。紅外線漏水檢測是以紅外線熱像檢測儀量度表面的溫度分佈，屬於非破壞式檢測，不用鑿開牆身、天花或地台。檢測人員會再配合濕度檢測儀等方法印證結果。
一般分三個步驟：第一，現場勘查漏水情況，使用探測儀器配合各種測試方法找出滲水源頭；第二，拍照記錄並撰寫檢驗報告，內容包括維修建議、維修成本估算及相關損失評估；第三，按照檢驗報告建議的維修方法，針對滲漏源頭進行維修。
漏水檢驗報告包括現場相片記錄、維修建議、維修成本估算及相關損失評估，並可由政府認可註冊人士簽署，可用於法庭訴訟及工程會議等情況。報告在個別案件中的作用由法庭按案情決定，建議同時諮詢律師。
可以。檢測人員可在受影響的單位內進行紅外線掃描、濕度分佈分析及水樣本測試等檢測，再以排除法分析可能的源頭，然後撰寫檢驗報告，供業主與樓上業主交涉或作進一步跟進。
兩者可以同時進行。政府的滲水投訴調查聯合辦事處調查費用全免，但只跟進濕度達 35% 或以上的個案，目的是消除衞生妨擾，並不處理賠償。如滲水屬輕微或間歇性、希望盡快確定源頭，或需要報告作交涉及索償之用，可考慮自行聘請漏水檢測公司。
漏水檢測的收費視乎滲漏範圍、所需的測試方法，以及是否需要撰寫報告、損失評估或專家證人服務而定，須了解個案後報價。歡迎致電 92703423 或 68186286 查詢。
可以。萬基工程公司提供一條龍服務，可按檢驗報告建議的方法為業主修補滲漏位置，包括屋頂、浴室、窗台、牆身及廚房的防水工程。
漏水問題越早處理越好，立即致電查詢
92703423