驗樓是指在業主接收單位或工程完成前，由驗樓師以專業工具有系統地檢查單位的造工、設備及滲漏情況，並把欠妥之處記錄成清單，交由發展商、賣方或裝修公司跟進執修。驗樓適用於新樓收樓、二手樓買賣及裝修後驗收。詳情可參閱新舊樓宇驗樓服務。
萬基工程公司
驗樓及漏水問題解答
驗樓收費、新樓收樓驗樓、二手樓驗樓、漏水檢測及漏水報告常見問題
驗樓 FAQ
驗樓基本知識：驗樓公司及驗樓師
驗樓師會到單位全面檢驗各個房間、裝修飾面、門窗、來去水、電器及供電裝置，向業主講解全屋需要修執的位置並拍照記錄，其後提供圖文並茂的驗樓報告（修執清單）。執修完成後，驗樓師會再到場複驗，核對問題是否已妥善處理。
業主自行驗樓一般只能靠目測，較難發現空鼓、牆內滲水、地台不平或電力裝置問題。專業驗樓師會使用紅外線掃描、濕度檢測儀、敲鎚測試及試水測試等方法，並按固定程序逐項檢查，減少遺漏，同時提供可直接交予發展商或裝修公司的修執清單。
萬基工程公司為住宅及商用樓宇、商場、酒店及公共設施提供驗樓及樓宇驗收服務，客戶包括發展商、建築公司、物業管理公司、顧問公司、業主及律師樓。完整項目請參閱服務範圍。
新樓驗樓 FAQ
新樓收樓驗樓：一手樓及樓花收樓
新樓收樓時，業主需要在有限時間內把單位的欠妥之處通知發展商跟進。全新單位亦可能出現空鼓、裂紋、滲水、門窗及來去水等造工問題。專業驗樓師會以儀器逐一檢查，並把問題整理成修執清單，方便業主一次過向發展商提出執修要求。
建議在收到入伙通知、取得鎖匙後盡早安排收樓驗樓，並在搬入傢俬及開始裝修之前完成，以免日後難以分辨問題是原有造工還是入伙後造成。可提出執修要求的期限以閣下的買賣合約條款為準。
檢驗範圍包括客廳、飯廳、睡房、工人房、浴室、廚房、雜物房、露台及外牆；項目包括天花、牆壁、地板、地腳線、門、窗、窗台、櫃、玻璃、潔具、來去水及渠；以及門鈴、訪客電話、供電掣、燈、冷氣機、抽油煙機、雪櫃、洗衣機、爐頭、熱水爐等電器及裝置。
常見例子包括牆身或地台瓷磚空鼓、批盪裂紋、油漆不均、地板不平或有刮痕、門窗開關不順或密封不良、窗邊及浴室滲水、去水不暢、櫃門及五金鬆脫，以及電掣或隨樓電器未能正常運作。每個單位情況不同，須以現場檢驗為準。
建議業主在場。萬基工程公司的驗樓師會在現場向業主講解全屋的修執位置一次並拍照記錄，業主親身了解問題位置，日後與發展商或裝修公司跟進時會更清晰。
預約時請提供單位地址、面積及收樓日期。驗樓當日宜確保單位已通水通電，以便進行試水及電器測試；並帶備鎖匙及發展商提供的裝置、設備清單，方便核對隨樓設備是否齊全。
二手樓驗樓 FAQ
二手樓驗樓、舊樓驗樓及裝修後驗收
新樓驗樓着重找出造工瑕疵，交由發展商執修；二手樓驗樓則着重了解單位的實際狀況，例如滲水、空鼓、喉管及電力裝置老化等，讓買家評估維修及裝修預算。兩者使用的工具相近，但檢查重點不同。
舊樓較常見的問題包括天花及牆身滲水、混凝土剝落、來去水喉管老化、窗框滲漏及電力裝置殘舊。驗樓師會以紅外線掃描及濕度檢測儀檢查滲漏跡象；如發現滲水，可再安排漏水源頭檢測。
較理想是在簽署買賣合約前，取得賣方同意後安排驗樓，以便在議價及訂立條款時有所依據；否則亦應在成交收樓時驗樓，於裝修前掌握單位狀況。二手樓買賣一般按單位現狀交易，雙方的責任以合約條款為準，如有疑問應諮詢律師。
裝修後驗收（裝修驗收）是在裝修工程完成後，由驗樓師以第三方身份檢查泥水、油漆、木器、門窗、來去水及電器裝置的造工，並把需要跟進的項目列入修執清單，交由裝修公司執修。
建議在裝修公司通知完工後、支付工程尾數之前進行。這樣業主可憑修執清單要求裝修公司先完成執修，並在複驗確認後才結清款項。
樓宇驗收服務泛指在接收物業或工程完成時進行的專業檢驗，涵蓋新樓驗樓、二手樓驗樓、舊樓驗樓及裝修後驗收。萬基工程公司是大型發展商指定的驗收團隊，並有過千個單位的驗收經驗，詳見樓宇驗收服務範圍。
驗樓收費 FAQ
驗樓收費及複驗
萬基工程公司的驗樓收費為每次每平方呎 HK$3（800 呎以上），最低收費 HK$1,500，收費已包括複驗。實際報價視乎單位面積及類型，歡迎致電 92703423 或 68186286 查詢。
收費包括驗樓師到場全面檢驗單位、按實際情況選用超過 30 項驗樓工具、現場講解全屋的修執位置一次及拍照記錄、圖文並茂的專業報告（修執清單），以及執修完成後的複驗。
複驗是指發展商或裝修公司完成執修後，驗樓師再次到單位，按修執清單逐項核對問題是否已妥善處理。萬基工程公司的驗樓收費已包括複驗。
除每呎收費外，亦應留意最低收費、是否包括複驗、是否包括書面驗樓報告，以及驗樓時使用的儀器種類。報價前先問清楚收費包括的項目，才能公平比較不同驗樓公司。
驗樓報告 FAQ
驗樓報告、執漏清單及驗樓工具
驗樓報告即修執清單，以圖文並茂的方式逐項列出需要修執的位置及問題，並附現場相片，方便發展商或裝修公司對照執修。萬基工程公司的報告由樓宇測量師編製。
兩者是同一類文件的不同叫法，都是指驗樓後列出單位欠妥項目、供負責一方執修的清單。「執漏」是坊間的口語說法，「修執清單」則是較正式的名稱。
新樓業主可在合約訂明的期限內，把修執清單交予發展商或其客戶服務部門並保留副本；裝修驗收則交予裝修公司。對方完成執修後，再安排驗樓師複驗，逐項確認已妥善處理。
可以。驗樓工作相片頁面提供多份過往的驗樓報告及漏水檢驗報告 PDF，以及現場工作相片，讓客戶了解報告的格式及詳細程度。
驗樓師按實際情況選用超過 30 項驗樓工具，包括溫度濕度計、紅外線測溫計、超聲測距計、平水尺、角尺、裂縫尺、鋼筋探測器、空洞檢查棒、檢查鏡及通電指示插頭等。檢驗方法包括專業目測勘察、高解像度紅外線掃描、敲鎚測試、高敏感度濕度檢測儀測試及試水測試。
空鼓是指瓷磚或批盪與底層之間未能貼實而形成空隙，日後有機會鬆脫或爆裂。驗樓師會以敲鎚或空洞檢查棒輕敲牆身及地台，憑聲音分辨空鼓位置，並在報告內標示。
漏水檢測 FAQ
漏水檢測、紅外線漏水檢測及漏水源頭檢測
漏水檢測是以儀器及測試方法確定滲水位置、程度及成因，並追查漏水源頭的專業服務。萬基工程公司處理的個案包括天花、外牆、牆身、地台及天台滲水，以及水管爆裂、污水倒灌等問題。詳見漏水檢驗及損失評估。
一般而言，漏水指有明顯水滴或水流出現；滲水則指水分緩慢滲透建築物料，形成水漬、油漆起泡或發霉。兩者成因相近，滲水檢測與漏水檢測所用的方法亦大致相同，目的都是找出源頭。
紅外線漏水檢測是以紅外線熱像檢測儀量度天花、牆身及地台表面的溫度分佈。含水的位置溫度通常與乾燥位置不同，在熱像圖上會呈現溫差，檢測人員可藉此在不破壞飾面的情況下找出可能含水的範圍。
未必可以。紅外線熱像顯示的是表面溫差，冷氣、日照等因素亦可能造成溫差，因此需要配合濕度檢測儀、色劑測試或儲水測試等方法互相印證，才能確定漏水源頭。
萬基工程公司會按現場情況選用：紅外線熱像檢測儀檢測、濕度檢測儀檢測、紫外線檢測、微波掃描滲漏檢測、熒光色劑滲透檢測、尿素測試、鹽分（氯化鈉）檢測、專業儲水浸水測試、灑水及射水測試、電磁波探測測試、目視勘察及雨量分析等。
色水測試是把有顏色的測試液倒入懷疑滲漏的排水口或蓄於地台，再觀察下層滲水位置有否出現相同顏色，以判斷源頭。此方法簡單直接，但如滲漏速度緩慢或路徑曲折，色水未必能在短時間內顯現，因此常與其他儀器檢測配合使用。
常見源頭包括上層單位浴室或廚房地台防水層失效、排水渠管或供水喉管滲漏、外牆裂縫、窗邊密封不良，以及天台或平台防水層老化。不同源頭的維修方法及責任誰屬各有不同，所以先確定源頭十分重要。
一般分三個步驟：第一，現場勘查漏水情況，以專業探測儀器配合各種測試方法找出滲水源頭；第二，拍照記錄並撰寫檢驗報告，內容包括維修建議、維修成本估算及相關損失評估；第三，按照報告建議的維修方法，針對滲漏源頭進行維修。
可以。萬基工程公司提供一條龍服務，檢測後可為業主修補滲水及漏水位置，包括屋頂、浴室、窗台、牆身及廚房的防水工程。
樓上滲水 FAQ
樓上滲水處理及滲水辦調查程序
建議按以下次序處理：
一）即時拍照及錄影，記錄滲水位置、範圍及日期，並保留受損物品的單據。
二）通知樓上業主或住客及大廈管理處，嘗試協商檢查及維修。
三）如協商不果，可向食物環境衞生署及屋宇署組成的滲水投訴調查聯合辦事處（滲水辦）舉報。
四）如希望盡快確定源頭，或打算追討損失，可同時聘請獨立的漏水檢測公司進行檢測並出具漏水報告。
滲水辦的全名是滲水投訴調查聯合辦事處，由食物環境衞生署及屋宇署的人員組成，獲授權執行《公眾衞生及市政條例》（第 132 章）的相關條文，調查私人樓宇的滲水舉報。調查費用全免。在正常情況下，辦事處會在收到舉報後 6 個工作天內聯絡舉報人。
調查分三個階段。第一階段：以電子濕度儀量度滲水位置，確定滲水情況（濕度不少於 35%）。第二階段：基本調查，主要包括排水管色水測試及滲水位置的濕度監測。第三階段：如基本調查未能找出源頭，由合約顧問公司進行專業調查，包括地台蓄水測試、牆壁灑水測試、供水喉管反向壓力測試（如適用），並就合適個案採用微波斷層掃描或紅外線熱成像分析。
政府由 2026 年 7 月 16 日起實施調查私人樓宇滲水的新程序。第一階段調查新增紅外線熱成像分析，配合原有的電子濕度儀初步確定滲水源頭。若有理由相信滲水由上層單位引致，辦事處會在接獲舉報後約 14 個工作天內向上層業主發出「建議維修通知」，要求在 28 個曆日內自行檢查及完成維修。如限期屆滿後滲水持續，會同步進行第二及第三階段調查。
滲水辦以濕度 35% 或以上作為展開調查的標準。如滲水位置的濕度數值低於 35%，辦事處不會安排下一步調查；在第二或第三階段調查期間濕度跌至低於 35%，亦會暫時停止跟進。此外，滲水辦的職權是處理構成衞生妨擾的滲水，調查方法以非破壞式測試為主，並非所有個案都能找出源頭。如滲水屬輕微或間歇性，業主可考慮自行聘請漏水檢測公司檢測。
滲水源頭確定並構成衞生妨擾後，滲水辦可發出「妨擾事故通知」，亦可向法庭申請「妨擾事故命令」。由 2025 年 8 月 17 日起，不遵從妨擾事故通知最高可罰款 25,000 元及每日 450 元；不遵從妨擾事故命令最高可罰款 50,000 元及每日 600 元。無合理辯解而不遵從「擬進入處所通知書」，可被罰款 5,000 元。在 2026 年新程序下，辦事處亦會向沒有履行責任的上層業主收回不少於 17,000 元的檢驗費用。
即使樓上不合作，獨立檢測公司仍可在不進入樓上單位的情況下，於受影響單位進行檢測，方法包括高清紅外線掃描、天花濕度分佈分析、水樣本測試及源頭排除法等，然後撰寫檢驗報告。業主取得報告後，可據此與樓上業主交涉、調解，或在諮詢律師後展開索償程序。
政府調查費用全免，目的是找出並消除構成衞生妨擾的滲水，設有 35% 濕度門檻，並按既定階段進行。私人漏水檢測公司需要收費，但不受濕度門檻限制，可按個案選用多種儀器及測試方法，並提供包括維修建議、維修成本估算及損失評估的報告，供業主作維修、交涉或索償之用。兩者可以同時進行。
建議盡早配合檢查。可先自行檢查浴室、廚房的地台、去水位及喉管有否明顯滲漏，並考慮聘請漏水檢測公司確定源頭。若源頭確實在閣下單位，及早維修可避免損失擴大；若檢測顯示源頭在外牆或公用部分，報告亦可作為釐清責任的依據。
漏水報告 FAQ
漏水報告、損失評估及專家證人
萬基工程公司的漏水檢驗報告包括現場相片記錄、檢測方法及結果、滲水源頭的分析、維修建議、維修成本估算及相關損失評估。過往報告樣本可在驗樓工作相片頁面查閱。
萬基工程公司的漏水檢驗報告可由政府認可註冊人士簽署，可用於法庭訴訟及工程會議等情況。至於報告在個別案件中的作用，須由法庭按案情決定，建議同時諮詢律師意見。
損失評估是就漏水造成的損壞，例如天花、牆身、地板及裝修的修復費用，作出專業估算，並寫入報告。業主向責任方或保險公司提出索償時，可用作計算金額的依據。
專家證人是在法律程序中，就專業範疇向法庭提供獨立意見的人士。在漏水糾紛中，專家會根據檢測結果撰寫專家報告，並在有需要時出庭解釋。萬基工程公司提供損失評估及專家證人服務，詳見服務範圍。
視乎個案的複雜程度及所需測試，一般於完成檢測後約兩至三星期發出報告。確實時間會在報價時向客戶說明。
受影響業主可循民事途徑向須負責的一方追討維修費用及損失，但一般需要提出證據證明滲水源頭及損失金額。政府的滲水調查旨在消除衞生妨擾，並不處理賠償事宜。建議保留相片、單據及獨立的漏水報告，並諮詢律師有關合適的索償途徑。
漏水檢測的收費視乎滲漏範圍、所需的測試方法，以及是否需要撰寫報告、損失評估或專家證人服務而定，須了解個案後報價。歡迎致電 92703423 或 68186286，或經聯絡表格提供滲水位置及相片查詢。
漏水迷思 FAQ
漏水及滲水常見迷思
不一定。混凝土及其他建築材料含有礦物成分，滲漏嚴重時，水分會把礦物帶到表面，乾涸後形成像鹽一樣的結晶物。任何滲漏都有機會出現結晶，取決於滲漏程度及建築材料的礦物含量，並非鹹水滲漏獨有。切勿用舌頭嘗試結晶體是否有鹹味，因為滲漏如由污水引致，結晶體內可能含有大量細菌。
不一定。除樓上單位的地台防水層及喉管外，滲水亦可能來自外牆裂縫、窗邊、天台或平台，以及大廈的公用喉管。所以在追究責任之前，應先以檢測確定源頭。
未必。油漆起泡及發霉可以由滲漏引致，也可以由室內潮濕或冷凝水造成。以濕度檢測儀及紅外線掃描檢查，有助分辨牆身內部是否持續受潮，從而判斷是否需要進一步追查源頭。
不建議。持續滲水會令批盪及油漆剝落、滋生霉菌，長遠更可能令混凝土內的鋼筋鏽蝕，維修範圍及費用會隨時間增加。及早檢測並處理源頭，通常是較省時省錢的做法。
不可以。在滲水表面油漆或補灰只能暫時遮蓋水漬，源頭未處理，水分仍會繼續滲入，問題很快重現。正確做法是先找出並修補滲漏源頭，待物料乾透後才修復飾面。
預約 FAQ
預約驗樓及漏水檢測
驗樓請提供單位地址、面積、物業類型（新樓、二手樓或裝修後）及希望的驗樓日期。漏水檢測請提供滲水位置、出現時間及相片，並說明是否需要報告作交涉或法律用途，以便安排合適的檢測方法及報價。
萬基工程公司位於香港九龍尖沙咀彌敦道40號重慶大廈A座 17/F A4室，為香港的業主及機構客戶提供上門驗樓及漏水檢測服務。地圖及詳細資料見聯絡我們。
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92703423
相關驗樓及漏水檢測服務
以上問題解答由萬基工程公司整理。有關政府滲水調查的程序、濕度標準及罰則，以滲水投訴調查聯合辦事處、食物環境衞生署及屋宇署公布的最新資料為準；涉及合約及索償的問題，請諮詢律師意見。